Почему реставрация исторических зданий может оказаться незаконной

В настоящее время в законодательстве РФ граница между понятиями «реставрация» и «реконструкция» в некоторой степени размыта, когда речь идет о восстановлении утраченных элементов здания.

Согласно приказу Минкультуры СССР от 13.05.1986, «реставрация» — это мероприятия, направленные, в том числе, и на восполнение утраченных элементов объекта культурного наследия. Однако, согласно ФЗ «Об объектах культурного наследия», такие работы не входят в понятие реставрации, что вызывает противоречие.

Восстановление утраченных элементов может привести к изменению параметров здания (увеличению объема и площади конструкций, надстройке дополнительных этажей), что позволяет трактовать данные работы как «реконструкция», как гласит Градостроительный кодекс РФ. Но реконструкция большинства объектов культурного наследия запрещена.

Подобные разногласия порождают определенные проблемы.

В качестве примера приведем случай из практики: владелец квартиры на мансардном этаже узнал, что ранее над его помещением находился купол. Поскольку дом относился к объектам культурного наследия, он получил всю необходимую документацию, разрешающую реставрировать фасад здания и чердачного пространства и приступил к работам. Другие собственники обратились в суд с иском о признании купола самовольной постройкой и его сносе. Благодаря проведенным строительно-техническое и исторической экспертизам, удалось установить, что данные работы все же относятся к реставрационным и нет основания для сноса купола.

Правда это скорее исключение, так как обычно, прикрываясь реставрационными работами, собственники стремятся расширить площади принадлежащего ему объекта (например, надстроить этаж и выдавать его за мансарду или антресоль). Такие мероприятия относятся к реконструкции объекта и являются незаконными, поскольку изменяют первоначальный облик объекта культурного наследия, а также повышают риск возникновения трещин в фасаде и даже обрушения.

С самостроями подобного характера ведется борьба. Однако благодаря неоднозначности трактовок разбирательства по таким вопросам может растянуться на годы.

Так принятие решения о сносе незаконной стройки в Омске на улице Бударина (изначально запланированная реставрация здания книжного магазина превратилась в незаконную стройку торгового центра) растянулось на несколько лет.

Не менее яркий пример незаконной пристройки был все в том же Омске: у здания роддома №1 на ул. Карла Либкнехта, 4 (ранее принадлежавшего мануфактуре «Треугольник») после реставрации появилась кирпичная пристройка – новый вход в подвал.

Данная пристройка возмутила как архитекторов города, так и общественность. Застройщик решил обустроить вход для сдачи подвальных помещений в аренду. В ходе проверки Минкульта постройка была признана незаконной и принято решение о её сносе.

Более того, была проведена внеплановая проверка и наложено административное наказание. После такой реакции властей и общественности, пристройка была снесена, но на её месте возникла «временная конструкция», которая продержалась еще полгода.

Исход подобных судебных разбирательств зачастую зависит от результата судебной экспертизы, выясняющей, относятся ли произведенные работы к реставрации или являются реконструкцией. От этого зависит решение суда о самовольности возведенных элементов и необходимости их сноса. Но даже учитывая то, что в качестве экспертов по таким вопросам выступают лица, соответствующие всем необходимым требованиям для вынесения заключений, полностью ошибок избежать невозможно.

Данную ситуацию может разрешить установление в законе точных критериев, при которых восстановление утраченных элементов является допустимым, включая производимые изменения объема и площади самих объектов культурного наследия.